En 2006 se popularizó un libro escrito a cuatro manos entre un economista y un periodista: ‘Freakonomics’. En esa obra, Steven Levitt y Stephen Dubner sostienen que la economía, en el fondo, es el descubrimiento y estudio de los incentivos. Es decir: qué fuerzas económicas, emocionales o políticas, llevan a las personas a actuar.
Las recientes declaraciones del alcalde de Zapopan, Juan José Frangie, al renunciar a regular el mercado de rentas y, con ello, a contener la especulación inmobiliaria, abren una veta clara para la investigación periodística: ¿qué incentivos están en juego y a quién benefician?
En ese contexto conviene revisar un instrumento que opera desde 2017: el Fideicomiso de Coeficiente de Utilización de Suelo Máximo Optativo, conocido como CUSMAX.
Para entender su origen hay que regresar a la primera década del siglo, cuando Guadalajara vivió una tormenta perfecta inmobiliaria: planes parciales judicializados, funcionarios que vendían licencias de construcción y un Tribunal Administrativo que, según múltiples señalamientos, se convirtió en filtro discrecional para permitir o frenar las primeras torres y desarrollos inmobiliarios.
Zapopan optó por un modelo distinto: reducir intermediarios y concentrar la decisión. Así nació el CUSMAX, que permite a los desarrolladores construir por encima de lo permitido en los planes parciales a cambio de un pago. El argumento es simple: si no se pueden modificar las reglas, se monetiza la excepción y esos recursos se destinan a obra pública.
Ese era el ideal. En la práctica, el fideicomiso termina financiando intervenciones en los alrededores de los propios desarrollos. Para los inversionistas, pagar por esa “multa” no es una carga, sino una inversión: mejora el entorno inmediato, eleva la plusvalía y ese costo se traslada al comprador final.
¿Ya cacharon dónde está la trampa? Además, hay evidencia que refuerza esta lógica. En la sesión del 5 de noviembre de 2025, al presentar los informes trimestrales de la primera mitad del año, no hubo discusión sobre los criterios para decidir qué obras financiar. El instrumento ha gestionado centenares de proyectos. En dicha sesión se reportaron 276 millones de pesos para ese año. ¿Cómo se gastaron? Misterio.
A esto se suma el discurso político que se repite: ¿Quieren una casa? “Trabajen más”. ¿Quieren vivir en Zapopan? “Lo bueno cuesta caro”.
En ‘Pobres porque quieren’, Máximo Jaramillo desmonta el argumento de que los jóvenes prefieren la vida nómada. No es una moda vivir con ‘roomies’; es para lo que alcanza. Se especula con el derecho a la vivienda y, con ello, se restringe el acceso al derecho a la ciudad.
Cuando un gobierno renuncia a intervenir en ese mercado, no está siendo neutral. Está tomando partido. Apelar a la “oferta y la demanda” como principio rector equivale a validar un modelo que, por acción u omisión, ha contribuido a la crisis habitacional.
Desmontar la especulación es posible, pero exige identificar con claridad los incentivos. Ahí está la clave: entender quién gana con el modelo actual y quién queda fuera. Porque, al final, la política urbana también es una forma de tomar posición sobre el derecho a habitar la ciudad.
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